Longtemps marginalisé, l’investisseur locatif privé redevient un acteur central de la politique du logement. Introduit par le projet de loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun marque un tournant : il reconnaît enfin l’immobilier locatif comme une activité économique à part entière, en réhabilitant l’amortissement et en restaurant la rentabilité du logement intermédiaire et social.
Une philosophie claire : reconnaître le bailleur comme producteur de logements
Le dispositif Jeanbrun part d’un constat simple : sans investisseurs privés, l’offre locative ne peut répondre à la demande. En permettant à un bailleur d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur de son bien (hors foncier), le législateur reconnaît explicitement le logement comme un outil de production, au même titre qu’un actif professionnel.
Cette logique rompt avec les dispositifs précédents, davantage centrés sur la réduction d’impôt que sur la structuration économique de l’investissement. Ici, il ne s’agit pas de « subventionner » l’achat, mais d’aligner la fiscalité sur la réalité économique du bailleur, qui supporte un risque financier, des charges, des travaux et des contraintes réglementaires.
Qui peut en bénéficier et sur quels biens ?
Le dispositif s’applique du lendemain de la publication de la loi de finances 2026 jusqu’au 31 décembre 2028. Il concerne les logements collectifs situés sur l’ensemble du territoire français, sans zonage, détenus en direct ou via une SCI à l’impôt sur le revenu. Les structures à l’IS sont exclues, de même que les montages en démembrement, sauf exception liée au conjoint survivant.
Deux grandes catégories de biens sont éligibles. Dans le neuf, il s’agit d’acquisitions en VEFA. Dans l’ancien, le logement doit faire l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et permettant une réhabilitation lourde, avec une performance énergétique finale DPE A ou B. Les biens déjà rénovés avant l’achat ne sont éligibles que s’ils n’ont jamais été occupés depuis la fin des travaux.
Un engagement locatif strict mais lisible
Le bénéfice du dispositif est conditionné à un engagement de location de neuf ans, effectif et continu. Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, dans un délai maximal de douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, variables selon que le bien est loué en intermédiaire, en social ou en très social. Le législateur pose également une interdiction claire : le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré. Cette règle, conçue pour éviter les abus, fait néanmoins débat au regard de la solidarité intergénérationnelle.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?
C’est le cœur du dispositif. Le bailleur peut amortir 80 % de la valeur du logement, hors foncier et hors frais, sur toute la durée d’exploitation, dans la limite de cette valeur. L’amortissement débute le premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition.
Les taux varient selon la nature de la location et le type de bien. Dans le neuf, l’amortissement annuel atteint 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale, avec des plafonds de déduction respectifs de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € par foyer fiscal. Dans l’ancien, les taux sont plus modestes, mais restent significatifs : 3 %, 3,5 % et 4 % selon le niveau de loyers.
Autre innovation majeure : ces amortissements sont imputables sur le revenu global, et non plus uniquement sur les revenus fonciers. C’est un changement structurel, qui permet de restaurer la rentabilité après impôt, notamment pour les ménages déjà fortement fiscalisés.
Un dispositif cumulable… sous conditions
Le dispositif Jeanbrun n’est pas cumulable avec les principaux régimes fiscaux existants : Loc’Avantages, Denormandie, Malraux ou Monuments historiques. En revanche, il s’articule avec les dispositifs de droit commun, en particulier la prorogation du doublement du plafond du déficit foncier, porté à 21 400 euros jusqu’au 31 décembre 2027, pour les travaux de rénovation énergétique.
Ce point renforce la cohérence globale du texte : inciter à produire du logement locatif tout en accélérant la rénovation du parc existant.
Des avancées saluées, mais des limites assumées
Les professionnels saluent une avancée majeure pour l’investissement locatif, tout en soulignant plusieurs points perfectibles. Dans l’ancien, l’ampleur des travaux requis limite mécaniquement le nombre de biens éligibles. Dans le logement social et très social, l’effort d’épargne reste élevé, malgré les avantages fiscaux.
Enfin, l’interdiction de louer à ses enfants ou petits-enfants cristallise les tensions entre logique fiscale et logique familiale. Autant de sujets que la profession espère voir évoluer à l’avenir.
Un tournant pour l’investissement locatif
Avec le dispositif Jeanbrun, le législateur change de cap. Il ne s’agit plus de dispositifs temporaires à rendement fiscal, mais d’un cadre structurant, fondé sur l’économie réelle du logement. Pour le bailleur privé, c’est un signal fort : l’investissement locatif redevient un pilier assumé de la politique du logement.