La Société Civile Immobilière (SCI)

La société civile est une forme juridique d’une grande simplicité et d’une grande souplesse. En effet, les associés disposent de larges pouvoirs pour en aménager les modalités de fonctionnement, sous réserve de respecter un certain nombre de paramètres juridiques et fiscaux. 

Pourquoi constituer une SCI ?

  • Pour isoler les immeubles du patrimoine professionnel 
    • La société d’exploitation n’a pas nécessairement vocation à posséder un immeuble
    • Sur le plan patrimonial, il est parfois intéressant de distinguer la propriété du bien nécessaire à la profession de l’activité d’exploitation elle-même afin de :
      • Faciliter la cession de l’Entreprise sans que l’immobilier ne l’impacte
      • Préserver les immeubles des créanciers professionnels
      • Pouvoir préserver les héritiers qui ne reprennent pas la Société d’exploitation
  •  Pour pallier les inconvénients de l’indivision 

L’indivision se définit comme une situation juridique dans laquelle des droits de même nature s’exercent sur un même bien, sans que la part de chacun soit « individualisable ». C’est sans doute le mécanisme de propriété en bien commun le plus ancien dont la survenance est soit volontaire comme l’achat d’un bien à plusieurs, soit fortuit (cas d’une succession). 

Ainsi la SCI, permet :

  • Mais l’expérience démontre une grande fragilité dans le temps de ce mode de détention dont la vocation peut s’avérer précaire.
  • D’organiser la nomination et la révocation d’un gérant, la prise de décisions en assemblée générale à une majorité qualifiée…
  • De faciliter les relations entre les héritiers et la gestion de l’immeuble de manière plus pérenne
  • Pour faciliter la transmission d’un immeuble
    • De façon progressive
    • Tout en conservant le contrôle en prévoyant par exemple la nomination du ou des gérants dans les statuts …
    • En protégeant une personne (conjoint, partenaire pacsé, enfant ou personne majeure dite « incapable »…)
  • Pour optimiser sa fiscalité Du fait de l’imposition dans le patrimoine de chaque associé, la SCI permet à chacun d’entre eux d’adapter ses investissements à ses besoins et évite ainsi tout différent portant sur des intérêts fiscaux divergents.

Il sera parfois opportun de faire détenir ses propres parts par une société micro holding familiale soumise à l’impôt sur les sociétés. En effet, les bénéfices de la SCI seront alors taxés à un taux de 15% jusqu’à 38 120 €* et ne supporteront plus les prélèvements sociaux (15.5% actuellement) !

La SCI permet d’organiser la propriété collective d’un bien. Elle ne présente pas que des avantages et ne doit pas être considérée comme un moyen de se procurer des avantages fiscaux ou patrimoniaux autrement inaccessibles.

Mais elle présente des avantages évidents. Toutefois une étude approfondie devra mettre en évidence les tenants et les aboutissants économiques, fiscaux et juridiques en fonction de votre situation.

(*)IS : impôt sur les sociétés dont la fiscalité est de 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfice et 28% sous conditions au-delà d’ici 2019.