Loi Malraux (investissement depuis le 1er janv. 2017)

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d’une réduction d’impôt si les revenus de la location de l’immeuble sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La réduction d’impôt Malraux est exclue du champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.

L’investissement dans une opération de restauration immobilière du dispositif Malraux peut être réalisé en direct, par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés ou par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Les personnes qui détiennent un droit démembré sur l’immeuble ne peuvent pas bénéficier de la réduction Malraux. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l’immeuble ou des titres. Une exception à ce principe est néanmoins prévue en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l’un des conjoints soumis à imposition commune.

Quels sont les immeubles éligibles ?

Les immeubles bâtis affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux ;

  • Les immeubles bâtis qui n’étaient pas affectés originellement à l’habitation mais qui sont affectés à l’habitation après la réalisation des travaux à condition que la demande de permis de construire ou la déclaration préalable ait été déposée à compter du 1er janvier 2017 ;
  •  Les immeubles professionnels qui n’ont pas été originellement affectés à l’habitation, si les produits générés sont soumis aux revenus fonciers.

L’immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) classé et doit :

  • Soit être couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
  • Soit être couvert un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
  • Soit, à défaut, faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique en application de l’article L313-4 du Code de l’urbanisme.

L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti et avoir été déclarée d’utilité publique en application de l’article L313-4 du Code de l’urbanisme.

Dépenses ouvrant droit à réduction d'impôt
Dépenses éligibles

Les charges ouvrant droit à la réduction d’impôt sont limitativement énumérées :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien,
  • Les primes d’assurance,
  • Les dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
  • Les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant perçues au profit des collectivités locales,
  • Les frais de gestion,
  • Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines.

Certains travaux spécifiques peuvent également être pris en compte pour le calcul de la réduction (travaux et
conditions spécifiques-Nous consulter)

Les dépenses ouvrant droit à réduction sont celles supportées par le contribuable à compter de la délivrance du
permis de construire et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante.
Elles sont déductibles au titre de l’année au cours de laquelle le propriétaire les a effectivement payées.

Dépenses exclues

Les charges qui ne sont pas limitativement énumérées ci-dessus n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt,
même si elles ont été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

Il s’agit notamment :

  • des intérêts d’emprunt,
  • des dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées au départ du locataire,
  • des frais de relogement et des indemnités d’éviction versés par le propriétaire.

Elles demeurent cependant déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun (voir notre rubrique Déficit Foncier)

Fait générateur- réduction d’impôt- Taux

Le fait générateur de la réduction d’impôt s’entend par la date de paiement des dépenses éligibles. La base de la réduction d’impôt est constituée des dépenses visées plus haut supportées par le contribuable. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € par immeuble au titre de la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année suivante.

Cette limite de 400 000 € est également une limite globale par contribuable et pour une période de quatre années consécutives. Ainsi, le montant total des dépenses retenu au titre de la réalisation de dépenses dans une ou plusieurs opérations de restauration immobilière d’une part, et pour la souscription de parts de SCPI d’autre part, ne peut excéder globalement la somme de 400 000 € par contribuable et pour une période de quatre années consécutives.

Le taux de la réduction d’impôt est différent selon le lieu de situation de l’immeuble faisant l’objet de la restauration :

  • Le taux de réduction applicable dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR) est de :
    • 30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
    • 22 % du montant des dépenses éligibles dans les autres cas (PVAP approuvé ou déclaration d’utilité publique).
  • Le taux de réduction applicable pour les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ou dans un
    quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé est de 30 %.

Imputation de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt accordée au titre de l’année du paiement des dépenses ou de l’année de la réalisation de la souscription de parts de SCPI est imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre de cette même année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

Conditions de la location

Pour pouvoir bénéficier du dispositif, le propriétaire doit prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant une durée minimale de 9 ans, à usage de résidence principale du locataire qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable investisseur. Cette location est calculée de date à date à compter de la date de prise d’effet du bail initial et doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.

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