Le déficit foncier

Investir dans un immeuble ancien nécessitant des travaux nécessaires à sa mise aux normes d’habitabilité et énergétiques afin de le louer peut s’avérer très rentable par la génération d’un déficit foncier permettant « d’écraser » vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu’à 10.700 euros, en plus des autres réductions d’impôts. Relevant du droit commun, ce dispositif n’entre pas dans le périmètre des niches fiscales !

Comment est calculé le Déficit Foncier ?

Les revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers sont les revenus de locations nues d’immeubles (propriétés bâties ou non) ainsi que leurs revenus accessoires. Pour calculer un déficit foncier, il convient de retrancher aux loyers perçus certaines charges (voir cidessous) liées au bien loué. Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus, un déficit est constaté. Celui-ci peut être déduit, l’année de constatation, des autres revenus imposables dans la limite de 10.700 € lorsqu’il résulte de dépenses déductibles du revenu foncier autres que les intérêts d’emprunts. La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte d’intérêts d’emprunts est imputable sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d’imposition dit “réel” sur les revenus fonciers. Quand les revenus encaissés représentent plus de 15.000 euros, il s’agit du régime fiscal par défaut. Mais lorsqu’ils sont inférieurs à ce seuil, le contribuable doit en faire la demande auprès de l’administration fiscale car il est alors normalement rattachés au régime du microfoncier qui permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés aux autres revenus et imposés à la tranche marginale du contribuable, à laquelle il convient de rajouter les prélèvements sociaux.

Si vos charges représentent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel. Attention, l’option est valable pour une période minimale de 3 ans et est irrévocable !

Attention, l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable destine l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

Quelles charges peut-on déduire ?

Les charges à déduire du revenu brut sont multiples. Si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers (liste non exhaustive, l’administration fiscale ne dressant aucune liste limitative) :

 

  • Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition des immeubles donnés en location ;
  • Les charges financières et la couverture emprunteur liées à ces emprunts ;
  • Les primes d’assurances (comme une garantie loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, les honoraires de gestion ;
  • La taxe foncière du bien loué ;
  • Les dépenses de rénovation et d’entretien et les travaux réalisés ;
Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

C’est l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier.
Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués.

Dans le droit Français, les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :

  • les travaux de réparationet d’entretien engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l’immeuble et sa situation : Ce sont toutes les dépenses destinées à “maintenir ou remettre l’immeuble en bon état pour en permettre un usage normal”.
  • les travaux d’amélioration lorsqu’ils ont pour objet d’apporter à un bien un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.

Les travaux ne doivent pas modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial du bien pour être déductibles.

  •  les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés ou dans des immeubles ruraux.

Pour être déductibles ces travaux doivent : se rapporter à des immeubles locatifs ;

  • être effectués en vue de la conservation du revenu ;
  • avoir effectivement été supportés par le propriétaire ;
  • avoir été payés au cours
Quel gain pour l’investisseur ?

L’investisseur qui réalise une opération immobilière en déficit foncier va se porter acquéreur d’un «stock » de travaux déductibles de ses revenus fonciers et dans les limites énoncées ci-dessus de son revenu global, limitant par là même son imposition de manière importante.
En effet, cette réalisation permettra de diminuer voire même de supprimer les revenus fonciers imposables. Or, ces derniers sont soumis au taux marginal d’imposition (allant jusqu’à 45%) mais également aux prélèvements sociaux au taux actuel de 15.5% !
Ainsi, la réalisation de travaux déductibles imputables sur les revenus fonciers permet jusqu’à 60.5% d’économie d’impôts sur les sommes investies. Une réduction pouvant même monter à 64.5% pour les contribuables soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (fixée à 3% ou 4% selon les profils).

De plus, la possibilité d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur ses autres revenus permet également de réaliser une économie d’impôts.

Enfin, ce régime n’étant pas issu d’une loi de défiscalisation mais du régime de droit commun des revenus fonciers, il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales !

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